Поделиться новостью в социальной сети:
Государственной Думой РФ на пленарном заседании 5 декабря принят в третьем чтении Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 44 и 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 9 Федерального закона „О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“» (в части совершенствования регулирования предоставления коммунальных услуг, в том числе услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами).
В частности, законопроект предусматривает следующие основные положения:
Перейти на «прямые» договоры можно только с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 7 ст. 1572 ЖК РФ). На практике возникают случаи, когда решение о переходе на «прямые» договоры общим собранием принято, а дата перехода не установлена. Для исключения случаев невозможности перехода на «прямые» договоры законопроектом предлагается дополнить п. 44 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ положением о принятии общим собранием решения о дате заключения таких договоров одновременно с решением о переходе на «прямые» договоры, а также установить в ч. 7 ст. 1572 ЖК РФ диспозитивное правило, устраняющее дефект отсутствия даты в решении общего собрания.
В случаях, когда собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании или соответствующими ресурсоснабжающими организациями не принимались решения, указанные в ч. 1 ст. 1572 ЖК РФ или отсутствуют ситуации, указанные в ч. 9 ст. 1572 ЖК РФ (заключение «прямых» договоров в силу закона) ТСЖ или жилищный кооператив, осуществляющие управление многоквартирными домами, формально в качестве общего правила обязаны в соответствии с ч. 22 ст. 161 ЖК РФ быть исполнителями коммунальных услуг. Изменения в ст. 110 и 138 ЖК РФ направлены на координацию норм с положениями ст. 1572 ЖК РФ.
Существующая редакция ч. 2 ст. 1572 ЖК РФ не дает ответа на вопрос может ли применяться исключение о возможном полном погашении управляющей организацией, ТСЖ или ЖСК задолженности при отсутствии судебного акта, подтверждающего задолженность, т. е. в случае признания должником задолженности (например, по акту сверки). Если решение суда еще не вступило в законную силу, то привязывать какие-либо последствия к этому решению неверно. Для устранения указанного недостатка законопроектом предлагается установить срок, в течение которого должник имеет право полностью погасить задолженность для предотвращения отказа ресурсоснабжающей организации в одностороннем порядке от исполнения договора ресурсоснабжения без привязки к решениям судов.
Действующая редакция части 5 ст. 1572 ЖК РФ устанавливает момент трансформации договоров ресурсоснабжения (прекращения в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги) только для случаев расторжения в одностороннем порядке ресурсоснабжающими организациями и региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами договоров с управляющими организациями, ТСЖ и ЖСК (п. 2 ч. 1 ст. 1572 ЖК РФ). Для случаев принятия решений о переходе на «прямые» договоры на общих собраниях (п. 1 и 3 ч. 1 ст. 1572 ЖК РФ), а также в для «в силу закона» (ч. 9 ст. 1572 ЖК РФ) момент трансформации договоров ресурсоснабжения не установлен. Для исправления указанной ситуации законопроектом предлагается исключить из ч. 5 ст. 1572 ЖК РФ привязку перехода на «прямые» договоры о предоставлении коммунальных услуг только к случаю, указанном в п. 2 ч. 1 ст. 1572 ЖК РФ и дополнить ч. 5 ст. 1572 ЖК РФ ссылкой на ч. 7 ст. 1572 ЖК РФ, в которой указаны все момент возникновения обязательств по «прямым» договорам.
В ст. 1572 ЖК РФ установлен закрытый перечень оснований заключения «прямых» договоров. К таким основаниям отнесены только случаи, указанные в ч. 1 и 9 статьи 1572 ЖК РФ. Кроме как по основаниям и в порядке, установленными нормами ст. 1572 ЖК РФ, нельзя заключать «прямые» договоры по обращению с твердыми коммунальными отходами. Среди таких оснований в ст. 1572 ЖК РФ нет конклюдентных действий, как формы акцепта предложенной оферты заключить «прямой» договор о предоставлении коммунальных услуг. Поскольку в части 1 статьи 1 ст. 1572 ЖК РФ в качестве оснований заключения прямых договоров установлены односторонние действия, то оферта в данных случаях — не требуется. Однако существует практика заключения «прямых» договоров на основании конклюдентных действий. Для предотвращения неправомерной существующей правоприменительной и судебной практики законопроектом предлагается дополнить ч. 6 ст. 1572 ЖК РФ положением о том, что заключение «прямого» договора путем совершения конклюдентных действий не требуется.
Поскольку «прямые» договоры заключаются на условиях утвержденного Правительством Российской Федерации типового договора и «заключение договора в письменной форме не требуется» (часть 6 статьи 1572 ЖК РФ), то внесение изменений и дополнений в условия типового договора невозможно. В противном случае «прямые» договоры будут заключаться в письменной форме отличной от условий типового договора. Для этого в ЖК РФ отсутствуют процедуры, не предусмотрена возможность утверждения решением общего собрания условий таких изменений. Для устранения существующей правоприменительной и судебной практики законопроектом предлагается дополнить ч. 6 ст. 1572 ЖК РФ предложением о том, что стороны «прямого» договора не могут вносить изменения и дополнения в договор, заключаемый в соответствии с утвержденной формой типового договора.".
Действующая часть 7 ст. 1572 ЖК РФ устанавливает момент заключения договора о предоставлении коммунальных услуг между сторонами «прямого» договора только для трех случаев, установленных в части 1 ст. 1572 ЖК РФ. Поскольку предмет статьи ст. 1572 ЖК РФ охватывает и другие случаи заключения «прямых» договоров о предоставлении коммунальных услуг (часть 9), то для обеспечения однородной правоприменительной и судебной практик законопроектом предлагается дополнить ч. 7 ст. 1572 ЖК РФ новыми пунктами 4 — 9, которыми определяются моменты заключения «прямых» договоров в случаях, указанных в ч. 9 ст. 1572 ЖК РФ.
Дополнение ст. 1572 ЖК РФ новой частью 71 необходимо с целью обеспечения непрерывности процесса предоставления коммунальных услуг, предотвращения споров в отношении обязательств по предоставлению коммунальных услуг и повышения устойчивости правого регулирования.
В ст. 1572 ЖК РФ специальных правил, запрещающих или регулирующих заключение «прямых» договоров между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями в случае подготовки в многоквартирном доме горячей воды с использованием оборудования индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) или крышных котельных. Это приводит к неоднородной правоприменительной и судебной практики в отношении возможности заключения в этих случаях «прямых» договоров, в отношении определения исполнителя коммунальной услуги по горячему водоснабжению (организация водопроводно-канализационного хозяйства или теплоснабжающая организация. Управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, осуществляющие содержание и ремонт ИТП, априори не могут быть исполнителями), имеются случаи дробления коммунальной услуги по горячему водоснабжению на две коммунальные услуги. С целью логического завершения права собственников помещений на заключение «прямых» договоров с РСО предлагается урегулировать данную ситуацию в новой ч. 72 ст. 1572 ЖК РФ.
В настоящее время в подзаконных актах отсутствуют параметры требований к качеству соответствующих коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг. Это приводит к тому, что параметры качества соответствующих коммунальных ресурсов и услуг, устанавливаемые при заключении управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК договоров с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, отличаются и не обеспечивают выполнения параметров качества коммунальных услуг, установленных Правилами предоставления коммунальных услуг, утв. ППРФ от 6 мая 2011 г. № 354.
В связи с тем, что управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, осуществляющие управление многоквартирными домами, обязаны осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме и при предоставлении коммунальных услуг в качестве исполнителя коммунальных услуг (ч. 22, 23, 12 и 15 ст. 161 ЖК РФ), и при наличии «прямых» договоров (ст. 1572, п. 2 и 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ) законопроектом предлагается дополнить ч. 15 ст. 161 ЖК РФ поручением Правительству Российской Федерации об установлении требований к качеству коммунальных ресурсов на границе общего имущества в многоквартирном доме и внешних сетей инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома. Формулировка предложенным изменением по конструкции скоординирована с нормой ч. 16 ст. 161 ЖК РФ.
Жилищный кодекс Российской Федерации и Правила предоставления коммунальных услуг, утв. ППРФ от 6 мая 2011 г. № 354, устанавливают единые требования к исполнителям коммунальных услуг, независимо от применяемых схем договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг («прямые» или «непрямые» договоры). Требования к месту, в котором исполнитель отвечает за качество коммунальных услуг, в ЖК РФ не установлены. При этом ч. 15 и 151 ст. 161 ЖК РФ устанавливает границу ответственности за качество коммунальных ресурсов, приобретаемых управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК у ресурсоснабжающих организаций и за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, которая не является требованием к месту, в котором исполнитель отвечает за качество коммунальных услуг.
С целью восполнения указанного пробела и обеспечения четкости обязательств в отношении предоставления коммунальных услуг законопроектом при «прямых» и «непрямых» договорах законопроектом предлагается дополнить ст. 161 ЖК РФ новой ч. 152, устанавливающей место ответственности исполнителя за качество коммунальных услуг. Это должно быть место потребления соответствующих коммунальных услуг. Иные решения при «прямых» договорах приведут к смешению обязательств ресурсоснабжающей организацией и обязательств управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК. При «прямых» договорах, определении объемов потребления коммунальных ресурсов по индивидуальным приборам учета, применении параметров качества коммунальных услуг, установленных в приложении № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг, утв. ППРФ от 6 мая 2011 г. № 354, место ответственности исполнителя за качество коммунальных услуг не должна быть граница общего имущества в многоквартирном доме и внешних сетей инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома. Формулировка предложенной поправки по конструкции скоординирована с нормой ч. 15 ст. 161 ЖК РФ.
ИСТОЧНИКЭкологический надзор
